Wohnen und Mieten · · 7 Min. Lesezeit
Reparaturen in der Mietwohnung: was Mieter zahlen und was die Vermieterschaft trägt
Die Grundregel ist einfach: Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem brauchbaren Zustand halten, und du übernimmst nur kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die beim normalen Gebrauch anfallen. Schwierig wird es bei den Fällen dazwischen, und genau dort entstehen die meisten Diskussionen.
Dieser Text erklärt, wie das Schweizer Mietrecht die Kosten aufteilt, was mit dem kleinen Unterhalt gemeint ist und wie du vorgehst, wenn etwas kaputtgeht. Der Schwerpunkt liegt auf Bad, Küche und Wasser, weil dort am häufigsten etwas zu reparieren ist.
Was das Gesetz sagt
Das Mietrecht steht im Obligationenrecht. Es verpflichtet die Vermieterschaft, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Mängel, die diesen Gebrauch beeinträchtigen, muss sie auf eigene Kosten beheben.
Gleichzeitig hält das Gesetz fest, dass Mietende kleine Mängel, die sich durch Reinigung oder kleine Ausbesserungen beheben lassen, selbst beseitigen. Dieser Teil heisst im Alltag kleiner Unterhalt. Was genau darunter fällt, sagt das Gesetz nicht abschliessend, weshalb Gerichte und Mietverträge die Lücke füllen.
Eine verständliche Übersicht über die Rechte und Pflichten auf beiden Seiten bietet der Mieterinnen- und Mieterverband. Die Bundesverwaltung fasst die Grundlagen auf dem Portal ch.ch zusammen, dort auch mit Hinweisen zu Mängeln und Mietzins.
Was zum kleinen Unterhalt gehört
Zum kleinen Unterhalt zählen Arbeiten, die du ohne Fachkenntnisse und mit gewöhnlichem Werkzeug erledigen kannst. Typisch sind das Entkalken eines Strahlreglers, das Reinigen eines Siphons, das Ersetzen einer Duschbrause oder eines Duschschlauchs und das Auswechseln einer WC-Brille.
Auch kleine Ersatzteile, die sich abnutzen, gehören oft dazu, etwa ein Stöpsel für das Lavabo oder ein Filter in der Dampfabzugshaube. Viele Mietverträge nennen eine Liste solcher Arbeiten oder verweisen auf die allgemeinen Bedingungen des Vertrags.
In der Praxis hat sich eine Kostengrenze eingebürgert, bis zu der eine Reparatur als klein gilt. Als Richtwert nennen Mieterverband und Gerichte häufig Beträge um CHF 150.– pro Fall. Manche Verträge setzen eine andere Grenze.
Was die Vermieterschaft zahlt
Alles, was über Reinigung und kleine Ausbesserung hinausgeht, ist Sache der Vermieterschaft. Dazu gehören ein defekter Boiler, eine undichte Leitung in der Wand, ein Spülkasten mit kaputtem Mechanismus oder eine Armatur, die ersetzt werden muss.
Auch wenn ein Teil einfach alt geworden ist, zahlt sie. Abnutzung durch normalen Gebrauch ist mit dem Mietzins abgegolten. Ein Wasserhahn, der nach fünfzehn Jahren nicht mehr dicht schliesst, wird deshalb auf ihre Kosten ersetzt, auch wenn der Austausch einer Kartusche schnell erledigt wäre.
Anders ist es nur, wenn du einen Schaden verursacht hast, der über den normalen Gebrauch hinausgeht. Fällt dir eine schwere Flasche ins Lavabo und es bekommt einen Sprung, haftest du dafür. In solchen Fällen springt oft die Privathaftpflichtversicherung ein.
| Fall | Wer zahlt meistens | Warum |
|---|---|---|
| Strahlregler verkalkt | Du | Reinigung, kleiner Unterhalt |
| Siphon verstopft durch Haare | Du | Reinigung, durch Gebrauch verursacht |
| Duschschlauch undicht | Du | Kleines Verschleissteil |
| Wasserhahn tropft nach vielen Jahren | Vermieterschaft | Altersbedingter Verschleiss |
| Boiler defekt | Vermieterschaft | Grösserer Mangel |
| Lavabo durch Fallenlassen gesprungen | Du | Schaden über den normalen Gebrauch hinaus |
Die Grauzone: Verstopfungen und Kalk
Bei einer Verstopfung kommt es darauf an, wo sie sitzt und woher sie kommt. Haare im Siphon der Dusche entstehen durch deinen Gebrauch, also reinigst du ihn selbst. Liegt die Verstopfung weiter hinten in der Leitung, kann sie auch andere Ursachen haben, etwa Ablagerungen in einem alten Rohr.
Muss eine Rohrreinigungsfirma kommen, trägt in der Regel die Vermieterschaft die Kosten. Sie kann sie dir nur dann belasten, wenn sie nachweist, dass du die Verstopfung verursacht hast, zum Beispiel mit Essensresten oder Hygieneartikeln im WC.
Ähnlich ist es mit Kalk. Den Kalk an Armaturen und Duschkopf entfernst du im Rahmen der normalen Reinigung. Ein verkalkter Boiler dagegen ist ein Fall für die Vermieterschaft, weil die Wartung des Geräts zu ihren Pflichten gehört.
So gehst du bei einem Schaden vor
Bemerkst du einen Mangel, musst du ihn der Vermieterschaft melden. Diese Pflicht gilt auch dann, wenn du selbst nichts dafür kannst. Wartest du zu lange und wird der Schaden dadurch grösser, kannst du für den zusätzlichen Teil haftbar werden.
Die Meldung machst du am besten schriftlich, per E-Mail oder Brief, mit Datum, einer kurzen Beschreibung und Fotos. Wie du das genau formulierst und welche Fristen gelten, steht im Text über das Melden von Mängeln.
Bei einem kleinen Unterhalt brauchst du niemanden zu fragen. Du kaufst das Ersatzteil, erledigst die Arbeit oder lässt sie auf deine Kosten machen. Bei allem anderen gilt: erst melden, dann warten, bis die Verwaltung eine Fachperson schickt.
Die Rolle des Hauswarts
In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es einen Hauswart, der kleinere Arbeiten für die Vermieterschaft erledigt. Er wechselt etwa eine defekte Lampe im Treppenhaus, entlüftet Heizkörper oder schaut nach, wenn ein Abfluss langsam läuft.
Für dich ist er oft die schnellste Anlaufstelle. Er kann einschätzen, ob ein Problem zum kleinen Unterhalt gehört oder ob eine Fachperson kommen muss. Die offizielle Mängelmeldung an die Verwaltung ersetzt das Gespräch mit ihm aber nicht.
Hat der Hauswart etwas repariert, das eigentlich zum kleinen Unterhalt gehört, kann die Verwaltung dir die Arbeit in Rechnung stellen. Frag deshalb vorher nach, ob die Hilfe Kosten auslöst, damit es später keine Überraschung gibt.
Welche Versicherung was übernimmt
Bei grösseren Schäden spielen Versicherungen eine Rolle. Die Gebäudeversicherung oder eine Gebäudewasserversicherung der Eigentümerschaft deckt Schäden am Haus selbst, etwa wenn eine Leitung in der Wand bricht und Böden und Wände nass werden.
Deine Hausratversicherung ersetzt dagegen deine eigenen Sachen, also Möbel, Kleider oder Geräte, die durch das Wasser beschädigt wurden. Hast du den Schaden selbst verursacht, kommt für die Schäden an der Wohnung deine Privathaftpflichtversicherung in Frage.
Melde einen Schaden deshalb nicht nur der Verwaltung, sondern auch rasch deiner eigenen Versicherung. Fotos, Datum und eine kurze Beschreibung helfen dabei auf beiden Seiten gleich.
Darfst du selbst einen Handwerker bestellen?
Grundsätzlich nein. Gibst du eine Reparatur selbst in Auftrag, ohne vorher die Vermieterschaft zu fragen, bleibst du womöglich auf der Rechnung sitzen. Die Verwaltung hat oft feste Partnerbetriebe und will selbst entscheiden, wer in ihrem Haus arbeitet.
Eine Ausnahme sind echte Notfälle. Läuft Wasser aus und ist die Verwaltung nicht erreichbar, darfst du das Nötige veranlassen, um grösseren Schaden zu verhindern. Das heisst zuerst Wasser abstellen und dann, wenn es nicht anders geht, einen Notdienst rufen.
Reagiert die Vermieterschaft auf eine Mängelmeldung nicht, gibt es geregelte Wege, von einer Frist bis zur Hinterlegung des Mietzinses. Diese Schritte setzen eine schriftliche Meldung voraus. Lass dich in einem solchen Fall beraten, bevor du den Mietzins zurückhältst.
Altes ersetzen: Lebensdauer und Abzug bei der Abgabe
Viele Streitfälle entstehen erst beim Auszug. Die Vermieterschaft verlangt Geld für einen beschädigten Gegenstand, und die Frage ist, wie viel der Teil zu diesem Zeitpunkt noch wert war. Ein Badezimmerspiegel, der seit zwanzig Jahren hängt, hat einen anderen Wert als ein neuer.
Dafür gibt es eine Lebensdauertabelle, die Mieter- und Hauseigentümerverband gemeinsam herausgeben. Sie legt fest, wie lange ein Teil als nutzbar gilt. Wie du sie liest und was sie bei der Abgabe bedeutet, steht im Text über die Lebensdauertabelle für Bad und Küche.
Wenn du etwas verbessern möchtest
Möchtest du die Wohnung verändern, etwa einen anderen Duschkopf mit Sparfunktion montieren oder eine neue Armatur einbauen lassen, brauchst du für alles, was über einen einfachen Austausch hinausgeht, die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft.
Ohne diese Zustimmung kann sie verlangen, dass du beim Auszug den alten Zustand wiederherstellst. Mit Zustimmung lohnt es sich, gleich festzuhalten, ob die Verbesserung in der Wohnung bleibt und ob du dafür eine Entschädigung erhältst.
Grundlegende Informationen zum Wohnen und zum Mietrecht auf Bundesebene sammelt das Bundesamt für Wohnungswesen. Für die Frage, welche Leitung zu deiner Wohnung gehört und welche zum Haus, hilft der Text zur Wasserinstallation in der Wohnung.
Stockwerkeigentum ist ein anderer Fall
Besitzt du deine Wohnung im Stockwerkeigentum, gilt das Mietrecht nicht. Du zahlst alles, was zu deiner Wohnung gehört, selbst, und die Gemeinschaft zahlt die gemeinsamen Teile. Welche Leitungen dazugehören, regeln das Begründungsdokument und das Reglement.
Vermietest du eine solche Wohnung weiter, bist du gegenüber deinen Mietenden die Vermieterschaft. Für sie gelten dann genau die Regeln dieses Textes, während du die Kosten für gemeinsame Teile mit der Gemeinschaft teilst.
Kurz zusammengefasst
Du übernimmst Reinigung und kleine Verschleissteile. Die Vermieterschaft übernimmt alles, was alt, gross oder technisch ist. Was du selbst beschädigst, bezahlst du, und jeden Mangel meldest du schriftlich, bevor du handelst.